2024-07-17
软着陆
美国有很多地方房价已经从2022 年初的最高点跌了 10% 以上，比如加州和德州的许多城市。
过去两年美国绝大多数的地方房价没有跌。
假设美国的经济软着路，没有衰退，假设某个地区房价不跌。
贷款利率从 2022 年 1月的 3% 涨到2023 年 7 月的 7.5%。假如联储今年下半年开始降息。假如贷款利率最后停在了6% 上，
假设贷款额 50万，
如果贷款利率是 6.0%，月供将是 2998，
如果贷款利率是 3.5%，月供将是 2245，
增长率：33%
下面是美国工资增长数据的网站
https://www.epi.org/nominal-wage-tracker/
从 2022 年的房价高点开始，两年已经过去了。假设今后四年工资增长率是 4.2%。
1.058*1.046*1.042^4 = 1.30.
也就是说：如果房价持平 5年，4年半后的房贷负担与家庭收入之比，将于升息之初的比例接近。升息带来的对买房者的额外负担，要在 4年半之后，会被工资的增加消化掉。
这是软着路的情况。
硬着陆
硬着路的话，情况就不一样了。
假设美国经济有小衰退。假设某个地区的房价跌了 10%。假如贷款利率最后停在了6% 上，
跌了之后的贷款是 45万，
如果贷款利率是 6.0%，月供将是 2698，
2698/2245 = 1.20
假设今后两年工资增长是 4.2%。
1.058*1.046*1.042^2 = 1.20.
也就是说：如果房价在今后两年里跌 10%，2年后的房贷负担与家庭收入之比，将于升息之初的比例相同。升息带来的对买房者的额外负担，在 2年之后，会被工资的增加消化掉。
这是一种比较温和的硬着路的情况。
崩盘
如果不是软着陆，不是硬着陆，而是造反了。会是什么情况？
如果债券市场崩盘了。债券价格跌，利率涨。房贷利率也许在 7.5% 以上居高不下。这会造成所有资产价格都跌。出现通缩。在这个情形下，现金会是王。有钱人会把现金抓在手里，等着市场触底。
今天中国房价大跌，看不见底。就是这个情况。
美国会出现这个情况吗？可能性是有的。
当经济的一个趋势形成以后，美联储与联邦政府的紧急措施，也需要时间才能奏效。让市场重拾信心是需要时间的。
有时候，美联储知道救市也没有用。于是放任市场下跌。很多在经济衰退中失业的人因此被弄的很惨。2008年的美国就是这个情形。
有人说，2008年之后，美联储已经有了根本性的变化。2008 年的情形不会重现了。但是当市场不信任美联储的时候，美联储马上印钱也许就是无效的。
当这个情形发生时，如果一个人负债太多，而且现金很少的话，他可能会倾家荡产，变得身无分文。
这个可能性是有的。经济运行有自己的规律。经济不是美联储与联邦政府可以随意摆弄的玩具。就好像一个人不可能像鸟一样在天空中飞翔 。