中国房价的幸福和痛苦
高房价，是幸福还是痛苦？可能不能一概而论，而是因人（因地）而异。
不久前，在中国最大城市之一的一所高校任教的一位朋友告诉我，正在置换一个大点的房子。原有房子是其博士毕业后工作不久，2005年买下的，当时的价格是70万元（人民币，下同）；现在卖出的到手价（各种税费扣除之后）是505万元。然后买下一个700多万元的房子。
在这一轮置换中，有买卖者（三家人，我朋友、朋友原房的买家、朋友新房的卖家），有中介，有政府。一圈看下来，当事各方皆大欢喜，大家都很幸福。
先说我朋友，不到11年，房价涨了七倍，在房子上挣了430万元，年均约40万元，比夫妇两人作为博士毕业的高校教师，辛辛苦苦地教书育人、绞尽脑汁地科研创新的每年总收入，高出不少。可以算是对高校教师薪酬较低的某种补偿。而且这次刚动换房念头时，其要价是490万元（心理价位其实还要低一点），不几天，中介给抬价成交。
虽然这505万元都要花在新房上，还要另贷款200多万元。但700多万元的新房，购房成本相当于只有300万元（原房子的购买价70万元，加现在的新房贷200多万元），即使这个新房不再涨价，但面积增加了一倍、房型也更漂亮。幸福。
朋友原房的买家，前几年在郊区因为拆迁得了三套房子，现在在更靠近中心市区的地方，500多万元买下朋友原房，一点儿没有觉得吃亏（痛苦），反而是觉得捡了一个大便宜。因为朋友的邻居，也在卖房，完全一样（户型和面积）的房子，要求（在中介挂出）的到手价是550万元（朋友成交的到手价是505万元。朋友价较低，是因为不能等，必须对准时间，买新房）。幸福。
朋友新房的卖家，是2003年（比朋友早两年）买的，当时70万元。现在卖出，到手价700万元，房价涨了10倍，挣了620多万元，13年年均约48万元。其卖房是要去买下一个1300多万元的房子，地段更好，房子更好。幸福。
中介，大家不难想象，肯定是数钱数到手软，笑得合不拢嘴（单是朋友买新房的中介费就是14万元）。作为中介，不管房价是涨是落、是高是低，总是要赚中介费的。但房价的涨、房价的高，他们会挣得更快更多。
政府，据朋友说，这次换房的税费加起来的比例是房价的12%。涉及到的三个房子，成交价分别是500多万元、700多万元、1300多万元，总价2500多万元，12%就是300万元。政府没有做、也不用做任何事，就是三家人换了一下房子，政府轻松到手300万元（如果30家人，就是3000万元；如果300家人，就是三个亿……。中国几个最大城市，都是几千万人口啊）。幸福。
只是这几个当事方幸福吗？远远不止。房产商、建材厂家，甚至是工地上的工人，都会因房市的“牛市”而增加幸福感（钱多不一定带来幸福感提升。是另一个话题）。因房价高涨造成的最大幸福群体，是所有的已经买房的人。不管其是否还清了房贷（还清了房贷，全部的房价上涨，都是自己的盈利；还没有还清房贷，则意味着正在以很低的代价从银行借钱，为自己赚取高额回报），也不管其现在是否卖房兑现盈利（卖出房子，钱落进了自己口袋；不卖出房子，想想自己的房子又涨价多少，顿觉自己腰包又鼓出许多，这就是经济学上所谓的“财富效应”）。
房价的高涨，只带来幸福吗？当然也不是。对于那些新进入这个城市、只拿工薪的住房刚需者，面对高涨的房价，肯定是很痛苦的。但是，这样的人，毕竟不太多，特别是和前面我们指出的，那些已经买房的人（正享受着房价高涨的狂欢、幸福感爆棚）相比，肯定是绝对的少数。而且，如果房价高涨的预期稳定（在“泡沫”破灭之前，大家都会有房价进一步高涨的预期），这些刚需者也会痛下决心早点买房，成为新一波房价高涨的获利者。
所以，从一般的意义上说，房价的高涨，在全社会（或者更准确说在一个城市），是有一个正向的“希克斯改进”的。因为，从房价高涨带来的幸福感提升，人多量大；从房价高涨带来的幸福感下降，人少量小。反之，房价的跌落，在全社会（或者更准确说在一个城市），是有一个负向的“希克斯改进”。因为，从房价跌落带来的幸福感下降，人多量大；从房价高涨带来的幸福感提升，人少量小。
（编按：希克斯改进也称卡尔多-希克斯效率（Kaldor-Hicks efficiency），于1939年由约翰·希克斯提出的，是福利经济学的一个著名准则，在比较不同的公共政策和经济状态下，如果一个人的境况由于变革而变好，因而他能够补偿另一个人的损失而且还有剩余，那么整体的效益就改进了。）
这样，我们就能够理解，当有的房产商降价售房时，那个小区的业主们会拉横幅集会抗议（比挖自己的肉还痛）；也能够理解，这么多年，在这几个特大城市，房价的高涨引发媒体的这么多非议、学者的这么多批判，而实际上却并不是普通市民中一个很紧迫、很尖锐的问题（幸福的人是“沉默的多数”）；进而自然就能够理解城市的管理者，对于打压房价，不热衷、不擅长。
我绝不是说，中国这几个一线城市的高房价，就是合理的，就是应该放任不管（甚至是刺激鼓励）的。今天我说的，只是“是什么样”的问题（是“实证经济学”的范畴）；至于是否合理、如何调控？则是“应该怎么样”的问题（是“规范经济学”的范畴）。对于后者，我也是有一些想法的，有机会，另外再聊。
新加坡《联合早报》2016-08-24